리모델링 분담금이란? 치솟은 1기 신도시 리모델링 분담금
주택 소유자들이 함께 돈을 모아 노후 주택의 개선과 안전성 확보를 위해 부담하는 리모델링 분담금은 최근 많은 관심을 받고 있는 주제입니다. 특히 1기 신도시인 일산·분당 등에서는 준공 연한 기준을 채우지 못해 재건축보다 리모델링을 선택한 경우가 많았으나, 최근에는 노후계획도시 재정비를 위한 특별법 시행 예정으로 리모델링 선택에 대한 동력이 약화되고 있습니다. 이러한 상황에서 리모델링 분담금에 대한 이해와 관련된 산정 방법부터 주요 비용 항목까지 알아보도록 하겠습니다.
1. 리모델링 분담금이란 ?
리모델링 분담금은 노후 주택의 기능 개선 및 안전성 확보를 위한 리모델링 사업 과정에서 발생하는 비용을 조합원들이 부담하는 금액입니다. 다양한 항목으로 구성되어 있으며, 정확한 산정을 위해서는 세심한 검토가 필요합니다.
이해하기 쉽게 리모델링 분담금을 비유를 통해 설명해 보겠습니다.
가족들이 함께 사는 집이 있는데, 그 집을 수리하고 개선하기로 결정했다고 가정해 봅시다. 이때 필요한 비용을 모두 함께 부담하는 것이 리모델링 분담금입니다. 가족이 적으면 그만큼 비용이 많이 나갑니다.
여기서 각 가족 구성원은 집 수리에 필요한 비용에 일정한 비율로 참여합니다. 집 면적이나 개선 범위에 따라 각자의 부담액이 달라질 수 있습니다. 또한, 수리에 필요한 재료나 공사업체 고용에 따라 비용이 달라지기도 합니다.
또한, 수리 작업을 계획하고 감독하는 데 필요한 비용도 고려되어야 합니다. 이러한 감독 비용이나 행정 비용 또한 전체 리모델링 분담금에 반영됩니다.
이와 같이, 가정의 집을 함께 수리하는 것을 통해 리모델링 분담금을 비유해 볼 수 있는데,
지금의 치솟은 분담금의 현실은 수리에 필요한 재료나 공사업체 고용이 많이 높아졌다고 보면 됩니다.
2. 1기 신도시 리모델링, 치솟은 분담금의 현실
안양 목련마을2단지: 최소 2억 9000만원에서 4억 7900만원까지, 3년 만에 거의 2배로 상승했습니다.
일산 문촌마을16단지: 84㎡ 평형 기준으로 약 4억 2000만원, 67㎡ 평형 기준으로는 3억 2000만원 이상으로 분담금이 결정되었습니다.
분당 매화마을1단지: 금리 인상과 공사비 상승으로 분담금이 2배로 늘어났으며, 결과적으로 사업이 중단되었습니다.
2. 리모델링 분담금 증가의 원인
- 첫째로, 공사비 상승이 그 중 하나입니다. 최근 자재비, 인건비, 기계비 등 공사에 필요한 모든 비용이 상승하고 있습니다. 자재비의 경우 원자재 가격 상승과 수요 증가 등으로 인해 상승하고 있으며, 공사에 참여하는 인력과 장비의 가격 역시 상승하고 있어 공사비 총액이 높아지고 있습니다.
- 둘째로, 물가 상승도 리모델링 분담금 증가의 원인 중 하나입니다. 물가 상승은 모든 산업과 부문에 영향을 미치는 경제적인 요소로, 건설 및 부동산 분야에서도 물가 상승률에 따라 소비재 및 운영비 등이 증가하게 되어 리모델링 비용 증가로 이어지는 것입니다.
- 셋째로, 정부 정책의 변화도 리모델링 분담금 증가의 요인으로 작용할 수 있습니다. 예를 들어, 최근에는 노후계획도시 재정비 특별법 시행 등으로 재건축이 유도되고 있어, 재건축이 필요한 주택 단지에서는 리모델링 분담금이 증가할 수 있습니다. 이는 정부의 정책 방향에 따라 리모델링 수요가 늘어나거나 특정 지역에서는 부동산 가격이 상승함에 따라 발생할 수 있는 현상입니다.
3. 1기 신도시 리모델링 사업 추진 어려움
먼저, 리모델링 분담금이 너무 높아졌습니다. 높은 분담금 부담은 조합원들의 재정 압박으로 이어지고 있고, 이로 인해 사업에 대한 참여가 위축되고 있습니다.
둘째로, 재건축과의 비교도 문제입니다. 재건축 분담금과 리모델링 분담금 수준이 거기서 거기인데, 재건축에 비해 리모델링의 장점이 감소한다는 의견이 대부분 입니다.
마지막으로, 시공사를 확보하는 것도 어려운 과제입니다. 특히 서울 및 1기 신도시 지역에서는 시공사를 찾는 것이 어려운 상황입니다. 건설사 입장에서 재건축에 비해 상대적으로 수익성이 떨어지는 리모델링을 진행하는 것은 위축될 수밖에 없다는 입장입니다.
LTV, DSR, DTI: 주택 구매 및 부담 관리의 핵심 지표
4. 개선 방안 모색
- 정부 지원 확대: 정부는 분담금을 지원하거나 저금리 대출을 확대하여 주택 소유자들에게 지원을 제공할 수 있습니다.
- 행정 절차 간소화: 사업의 진행 속도를 향상시키기 위해 행정 절차를 간소화하고 효율적으로 진행할 수 있는 방안을 모색해야 합니다.
- 시공사 확보 지원: 시공사를 확보하기 위해 공모 절차를 확대하고, 풀 서비스를 제공하여 시공사들이 보다 쉽게 참여할 수 있도록 지원할 필요가 있습니다.
- 조합원 의견 수렴: 조합원들의 의견을 적극적으로 수렴하여 사업 방향을 결정하는 과정에 참여하도록 유도해야 합니다. 이를 통해 조합원들의 만족도를 높이고 사업의 투명성과 신뢰도를 향상 시킬 수 있습니다.
결론
1기 신도시인 일산·분당 등에서는 준공 연한 기준을 채우지 못해 재건축보다 리모델링을 선택한 경우가 많았습니다. 그러나 오는 4월부터 노후계획도시 재정비를 위한 특별법이 시행될 예정이며, 이로 인해 리모델링 선택에 대한 동력이 약화되고 있습니다.
이 특별법의 핵심은 기존 용적률이 높은 아파트도 리모델링이 아니라 재건축으로 선회할 수 있도록 규제를 완화하는 것입니다. 이에 따라 리모델링 대신 재건축을 선택하는 단지가 늘어나고 있습니다.
